Quý IV/2019: Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh có nhiều biến động

16:33, 06/01/2020
|

 -Tính chung năm 2019, tổng lượng bán ra đạt hơn 30.000 căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh, mặc dù thấp hơn 35% so với năm cao điểm 2017, nhưng vẫn cao gấp 5-6 lần giai đoạn suy thoái 2012-2013, báo cáo quý 4/2019 của Công ty tư vấn bất động sản JLL.

Giá thuê tăng mạnh, đạt mức cao nhất thập kỷ

Theo đó, ở thị trường căn hộ cho thuê, diện tích thuê ròng trong quý ghi nhận ở mức trên 50.000 m2, chủ yếu đến từ các dự án mới hoàn thành bao gồm Lim Tower 3 và Phú Mỹ Hưng Tower. Với nhu cầu mạnh mẽ trong khi nguồn cung mới hạn chế, các chủ nhà thường đề xuất mức giá chào thuê khá cao, thậm chí  một số chủ nhà có xu hướng chọn lọc khách thuê có danh tiếng và tiềm năng ổn định cao hơn.

Ảnh minh họa từ internet
Ảnh minh họa từ internet

Các văn phòng làm việc linh hoạt mở rộng khá nhanh, đóng góp một lượng lớn trong diện tích thuê mới quý này.

Cũng theo JLL, tỷ lệ trống thấp mặc dù có nguồn cung mới. Trong quý IV, Lim Tower 3, Phú Mỹ Hưng Tower và tòa nhà Viettel B gia nhập thị trường, giúp tổng nguồn cung văn phòng Hạng A&B đạt 1,306 triệu m 2, tăng 7,3% theo quý và 11,3% theo năm.

Mặc dù có nguồn cung mới, diện tích trống vẫn tiếp tục hạn chế với tỷ lệ trống Hạng A&B chỉ ở mức 6,5% tại thời điểm cuối năm 2019. Các lựa chọn diện tích thuê trong khu vực Trung tâm tâm vẫn tiếp tục khan hiếm. Chỉ có Lim Tower 3 là tòa nhà Hạng A duy nhất, cùng với 10 tòa nhà Hạng B khác là có thể cung cấp một mặt sàn có diện tích lớn hơn 1.000 m 2.

Trong Qúy IV/2019, giá thuê Hạng A&B tăng 7,4% theo năm và 1,1% theo quý, đạt mức cao kỷ lục của thập kỷ, ở mức 29,1 USD/m 2 /tháng nhờ nhu cầu tốt cũng như giá chào thuê ở mức cao từ các tòa nhà vừa mới hoàn thành. Ngoài ra, chủ nhà tiếp tục có sức mạnh mặc cả hơn trong quý này do giá thuê tăng vọt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.

Theo đánh giá từ công ty tư vấn này, trong năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ chào đón 1 tòa nhà Hạng A  và 8 tòa nhà Hạng B mới, nâng tổng nguồn cung văn phòng Hạng A&B cán mốc 1,5 triệu m 2. Phần lớn văn phòng Hạng A ở các vị trí trung tâm sẽ trì hoãn tiến độ hoàn thành tới sau năm 2021 do sự chậm trễ trong việc cấp phép.

Sự bất ổn trong tình hình kinh tế thế giới có thể  ảnh hưởng đến ngân sách của khách thuê trong khi giá thuê ở các văn phòng Hạng A đã ở mức cao. Vì vậy, nhu cầu sẽ giảm trong giai đoạn 2020-22 so với giai đoạn 2017-2019.

Văn phòng làm việc linh hoạt ngày càng phổ biến, không chỉ giới hạn trong các doanh nghiệp khởi nghiệp và doanh nghiệp nhỏ như trước. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai.

Các thương hiệu quốc tế tiếp tục gia nhập thị trường

Trong quý IV/2019, nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế mới đã tham gia vào thị trong khi những thương hiệu sẵn có tiếp tục mở rộng mặt bằng. Đáng chú ý, Uniqlo - thương hiệu bán lẻ hàng may mặc của Nhật Bản - đã mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam với quy mô 3.097 m2 gồm ba tầng tọa lạc ở Parkson Đồng Khởi tại Quận 1.  

Mặt khác, thị trường cũng chứng kiến sự đóng cửa hàng loạt cửa hàng Vinpro, ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy tại các  trung tâm thương mại (TTTM) thuộc chuỗi Vincom.

Trong khi các trung tâm bách hóa (TTBH) tiếp tục đóng cửa một phần hoặc toàn bộ, các TTTM cũ chứng kiến việc gia tăng tỷ lệ trống do khách thuê dọn đến các TTTM mới lân cận với chất lượng tốt hơn cùng với nhiều sự kiện tiếp thị thu hút khách tham quan.

Trong khi đó, giai đoạn 2 của TTTM Cresent Mall vừa mới gia nhập thị trường trong quý này, đóng góp khoảng 16.000 m2 sàn xây dựng. Giai đoạn mới này tập trung vào các nhãn hàng phân khúc Trung-Cao cấp và ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt, ước tính đạt trên 90%.

Phần lớn các TTTM ở khu vực trung tâm ghi nhận giá thuê tăng nhẹ theo quý và theo năm nhờ vị trí tốt. Trong khi đó, giá thuê ở các TTTM  ngoài trung tâm giảm 3,2% theo năm do thị trường này có nhiều TTTM đã đi vào hoạt động lâu năm phải đối mặt với sự xuất hiện của các trung tâm mới gia nhập thị trường vào năm 2019, với chất lượng và dịch vụ quản lý tốt hơn.

Trong năm 2020, một số TTTM nằm ngoài Trung tâm sẽ tham gia vào thị trường như: Satra Center Mall, Socar Mall, Elite Mall và Central Premium Mall, đóng góp hơn 280.000 m 2 sàn xây dựng. Bên cạnh đó, sau khi cải tạo và tái cấu trúc khách thuê, các trung tâm hiện hữu được kỳ vọng ​​sẽ cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Như một xu hướng mới trên thị trường, cả nhà bán lẻ và nhà phát triển TTTM đều không ngừng đổi mới, tập trung hơn vào ngành hàng ăn & uống và các dịch vụ mang tính trải nghiệm. Bên cạnh đó, chủ đầu tư mong muốn tập trung vào dịch vụ khách hàng, sử dụng công nghệ, phân tích dữ liệu để tăng cường mức độ nhận diện và lượng khách hàng.

Nguồn cầu mua bán căn hộ mạnh ở phân khúc Trung cấp

Nhu cầu vẫn duy trì tốt. Tuy nhiên, lượng bán trong Q4.19 giảm một nửa so với quý iV/2018, chủ yếu do nguồn cung mới hạn chế bởi thủ tục phê duyệt cấp phép tiếp tục là bị trì hoãn. Tính chung năm 2019, tổng lượng bán ra đạt hơn 30.000 căn, mặc dù thấp hơn 35% so với năm cao điểm 2017, nhưng vẫn cao gấp 5-6 lần giai đoạn suy thoái 2012-2013.

Các dự án phân khúc Trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất, chiếm hơn 70% số căn bán được trong năm 2019 nhờ vào vị trí dự án tốt, có đầy đủ tiện nghi, trong bối cảnh giá vẫn có thể tăng, vì vậy hấp dẫn đối với cả người mua để ở lẫn người mua đầu tư.

Tuy nhiên, một điều cần nhấn mạnh là nguồn cung mới vẫn tiếp tục hạn chế do thủ tục phê duyệt kéo dài.

Sau một quý đặc biệt với hơn 10,000 căn được tung ra thị trường từ phân khu Rainbow của dự án Vinhomes Grand Park, thị trường đã trở lại yên lặng với chỉ 3.600 căn chính thức mở bán vào Q4.19 do quá trình phê duyệt tiếp tục bị trì hoãn. Tính cả năm 2019, lượng mở bán chính thức đạt gần 30,000 căn, thấp hơn 20% so với năm 2018 và thấp hơn 30% so với năm cao điểm 2017.  

Nhưng, giá bán tiếp tục đạt mức cao kỷ lục. Trong quý IV/2019, mức giá trung bình trên thị trường đạt mức cao kỷ lục, gần USD 2.900/m2 , tăng 78,2% theo năm, và 39,8% theo quý. Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do i)các dự án có giá phải chăng đã được bán hết, vì thế giỏ hàng sơ cấp chỉ còn lại những dự án có giá cao hơn mức trung bình; và ii) các nhà đầu tư có dự án được tung ra trong quý này cũng tự tin đề xuất giá bán cao hơn do nguồn cung khan hiếm. Trong khi đó, sự thay đổi mắt xích trên các dự án hiện hữu được ghi nhận ở mức 22,9% theo năm và 1,7% theo quý, nhờ nhu cầu được duy trì ở mức cao.

Theo đánh giá của Công ty JLL về triển vọng thị trường mua bán căn hộ trong năm 2020 thì khoảng 30.000-35.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán chính thức trong năm 2020, trong đó dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 tiếp tục là nguồn cung chính. Cần lưu ý rằng nguồn cung này sẽ có nhiều biến động do chính phủ kiểm soát chặt chẽ việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. 

Nhu cầu sẽ vẫn tiếp tục tăng trong tương lai và sẽ đẩy giá cao hơn nữa ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, nhu cầu trong phân khúc cao cấp, đặc biệt là nhu cầu từ các nhà đầu tư, có thể sẽ chậm lại trong dài hạn vì mức giá cao và hiệu suất cho thuê thấp làm cho kênh đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn so với những năm trước đây.

Nhà liền kề thuộc phân khúc Bình dân tiếp tục được ưa chuộng

Lượng bán ra đạt 186 căn trong quý IV/2019, tạo nên mức thấp kỷ lục mới kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014, bị tác động bởi nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà liền kề Bình dân có khoảng giá từ 170.000-250.000 USD/căn (tương đương 4-6 tỷ đồng/căn) vẫn còn cao, chiếm hơn 70% số căn được bán trong quý IV. Người mua để ở là đối tượng chính trong những dự án này, vì đa phần các dự án chào bán trong quý này đều đã gần hoàn thành và không còn hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Nguồn cung mới vẫn hạn chếLượng mở bán mới đạt 147 căn. Trong quý này, nguồn cung chủ yếu đến từ những dự án mở bán mới có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 50-100 căn cho một dự án.

Nguồn cung hạn chế tại thị trường Nhà liền thổ bán đến từ việc trì hoãn trong quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các Chủ đầu tư. Đây cũng là tình trạng chung của thị trường đã diễn ra trong suốt năm 2019 nhưng dự kiến sẽ được cải thiện sau Tết 2020 khi nhiều dự án mới dự kiến sẽ được mở bán.

Giá bán sơ cấp trong quý IV/2019  đạt 4.629 USD/m2 đất, tăng 24,7% theo năm, với thay đổi mắt xích trên giá của các dự án hiện hữu dao động từ 5%-10% theo năm. Trong khi giá bán Nhà liền kề quý này giảm nhẹ do các dự án có vị trí ngày càng xa trung tâm, giá bán của loại hình Biệt thự vẫn tăng mạnh nhờ sự khan hiếm nguồn cung.

Việc nguồn cung từ các dự án mới khá hạn chế ở cả hai thị trường Căn hộ và Nhà liền thổ, đi kèm với việc các dự án hiện hữu có chất lượng phát triển tốt hơn đã lý giải hiện tượng tăng giá bán sơ cấp ở thị trường Nhà liền thổ.

Đối với phân khúc nhà liền kề, năm 2020 được đánh giá có triển vọng. Theo JLL, một lượng lớn nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ đến từ các dự án quy mô lớn là Vinhomes Grand Park ở Quận 9, Zeitgeist ở huyện Nhà Bè và Vạn Phúc City ở quận Thủ Đức, tạo nên một bức tranh thị trường tươi sáng hơn, với hơn 2.000 căn mở bán trong năm 2020.

Dự án Vinhomes Grand Park ở Quận 9
Dự án Vinhomes Grand Park ở Quận 9

Tâm lý thị trường dự kiến vẫn duy trì ở mức tốt, cùng với nguồn cung hạn chế sẽ khiến giá bán tiếp tục tăng.

Nhật Lâm


Ý kiến bạn đọc